전월세 계약 시 특약이 중요한 이유
목차
전월세 계약 시 특약 필수 체크리스트
특약이 왜 반드시 필요한가
전월세신고제와 연계된 특약 작성법
실제 특약 예시와 작성 팁
특약 무시 시 발생하는 문제와 대처
특약 관련 자주 묻는 질문(FAQ)
전월세 계약 시 특약 필수 체크리스트
전월세 계약서를 작성할 때 특약 사항을 빼먹으면 나중에 큰 후회를 할 수 있습니다.
계약 당일 바로 적용할 수 있도록 이 체크리스트를 활용하세요.
1. 보증금 반환 시점과 방법 명시(예: 계약 종료 30일 이내).
2. 월세 인상 기준과 상한선(최대 5% 이내).
3. 전월세신고제 신고 책임자 지정(임대인 또는 공동).
4. 관리비 포함 여부와 청구 방법.
5. 리모델링 허가 범위와 복원 의무.
6. 주차 공간 확보와 이용 조건.
7. 반려동물 사육 여부와 제한 사항.
8. 계약 갱신 시 통보 기간(최소 1개월 전).
이 8가지를 계약서 특약란에 빠짐없이 넣으세요.
특히 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약이라면 전월세신고제 관련 특약이 핵심입니다.
“특약 없음”이라고 적지 말고, 빈칸도 피하세요.
이렇게 하면 분쟁 시 법적 보호를 받기 쉽습니다.
특약이 왜 반드시 필요한가
전월세 계약서 본문은 표준 양식을 따르지만, 세부 사항은 모호할 수 있습니다.
특약은 이런 빈틈을 메우는 역할을 합니다.
예를 들어, 보증금 반환 지연 시 일일 0.1% 지연이자를 특약으로 명시하면 임차인이 유리합니다.
법원 판례에서도 특약이 계약의 일부로 인정되며, 무효가 되지 않는 한 강제력이 있습니다.
2025년 현재 주택임대차보호법에 따라 계약 갱신 시에도 특약이 적용되므로, 처음부터 잘 작성해야 합니다.
특히 2021년 6월 시행된 전월세신고제와 연동됩니다.
계약일로부터 30일 이내에 확정일자를 자동 부여받기 위해 신고를 해야 하는데, 특약에 “임대인이 신고를 주도하며 비용 부담”이라고 적으면 임차인 부담이 줄어듭니다.
미신고 시 100만 원 과태료가 부과되는데, 이 책임을 특약으로 명확히 하면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
실제로 부동산 중개업계에서 70% 이상의 계약이 특약으로 세부 조건을 보완한다고 합니다.
| 특약 없음 | 특약 있음 |
|---|---|
| 보증금 반환 기간 불명확 → 분쟁 발생 | 30일 이내 반환 명시 → 법적 강제 가능 |
| 신고 미이행 시 책임 모호 | 임대인 책임 지정 → 임차인 보호 |
| 월세 인상 무제한 | 연 5% 상한 → 예측 가능 |
이 표처럼 특약은 임차인 권리를 강화합니다.
보증금 6천만 원 초과 주택이라면 우선변제권을 위해 전입신고와 함께 확정일자를 확보해야 하는데, 특약으로 이를 보장하세요.
전월세신고제와 연계된 특약 작성법
2025년 6월 1일부터 강화된 전월세신고제에서 신고 대상은 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약입니다.
신규 계약뿐 아니라 갱신 시에도 적용되며, 계약일로부터 30일 이내 신고해야 합니다.
온라인으로는 부동산거래관리시스템(realty.eais.go.kr)에서 공동인증서나 간편인증으로 로그인 후 임대차계약서 PDF 첨부, 오프라인은 관할 주민센터 방문입니다.
특약 작성 시 반드시 포함하세요: 1. “양 당사자는 계약일로부터 30일 이내에 전월세신고를 실시하며, 임대인이 주도한다.” 2. “신고 미이행 시 발생하는 과태료(최대 100만 원)는 임대인 부담이다.” 3. “신고 완료 시 자동 부여되는 확정일자를 양측이 확인한다.” 허위 신고 시 500만 원 과태료가 있으니 사실 확인도 특약에 넣으세요.
공공임대주택이나 보증금 6천만 원 이하 & 월세 30만 원 이하라면 신고 의무가 없지만, 자율 신고를 특약으로 권장하는 게 좋습니다.
특약에 “온라인 신고 이용”을 명시해 편의를 높이세요.
실제 특약 예시와 작성 팁
효과적인 특약 예시를 구체적으로 보죠.
1. 보증금 반환 특약: “임차인이 계약 종료 통보 후 퇴거 시, 임대인은 보증금을 14일 이내 반환하며, 지연 시 연 12% 지연배상금을 지급한다.” 2. 월세 인상 특약: “계약 갱신 시 월세 인상률은 소비자물가지수 상승분에 최대 5%를 한도로 한다.” 3. 수리 책임 특약: “일상 수리(전기, 수도)는 임차인 부담, 구조 변경은 임대인 부담으로 한다.” 4. 전월세신고 특약: “임대인은 계약일로부터 30일 이내 부동산거래관리시스템에 신고하며, 완료 영수증을 임차인에게 제공한다.”
작성 팁: 특약은 계약서 별지로 A4 1~2장에 한정하세요.
모호한 표현 피하고, “한다/하지 않는다”처럼 명확히 하세요.
부동산 중개사는 특약 작성 시 양측 동의를 서명받아야 하며, 전자계약 시에도 특약을 별도 첨부합니다.
가족 간 거래 예외라도 특약으로 세부 사항을 적으면 분쟁 예방에 좋습니다.
청년·신혼부부라면 HUG 전세보증금 반환보증 가입 시 특약의 확정일자 조항이 필수입니다.
신고 후 자동 확정일자가 부여되므로, 특약에 “보증보험 가입 시 신고 내역 제출”을 추가하세요.
| 상황 | 추천 특약 예시 |
|---|---|
| 단기 계약(6개월) | 기간 만료 1개월 전 갱신 여부 통보 |
| 월세 계약 | 관리비 별도 청구 금지, 월세에 포함 |
| 리모델링 예정 | 허가 범위: 벽지 교체 한정, 복원 의무 |
특약 무시 시 발생하는 문제와 대처
특약을 무시하거나 삭제당하면 큰 피해가 옵니다.
예를 들어, 신고 특약 없이 임대인이 신고를 안 하면 임차인이 과태료를 물 수 있고, 확정일자 미부여로 보증금 회수가 어려워집니다.
월세 인상 특약 없으면 무제한 인상이 가능해 부담이 커집니다.
대처법: 1. 계약 후 특약 위반 시 내용증명 우편 발송(지연이자 청구 등).
2. 주민센터나 부동산 거래관리시스템에서 신고 내역 확인.
3. 분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회 신청(무료, 30일 내 처리).
2025년 과태료 기준: 30일 초과 미신고 100만 원, 허위 500만 원.
초기 위반은 계도 가능하지만 반복 시 처벌 강화됩니다.
특약으로 “분쟁 시 조정위원회 이용”을 명시하면 절차가 간편해집니다.
실제 사례에서 특약이 있는 임차인이 90% 이상 권리 보호를 받았습니다.
분쟁 시 증빙으로 유용합니다.
기존 특약도 유지 원칙입니다.
부동산 중개인을 통해 조정받고, 최종 서명 시 특약 확인하세요.
임대인과 임차인 모두 신고할 수 있으며, 단독 신고로 확정일자를 받을 수 있습니다.
주민센터에서 전입신고와 함께 처리하세요.
신고 의무는 없지만, 반환 지연이나 인상 제한을 위해 특약은 여전히 필수입니다.
자율 신고로 권리 강화하세요.
서명 후 PDF로 다운로드 보관.
