다주택자 양도세 중과 기준 완벽 정리 2주택 이상 주의사항
목차
다주택자 양도세 중과 기준 핵심 요약
2026년 5월 9일 중과 유예 종료 시점과 영향
2주택자 양도세 중과 세율과 주의사항
3주택 이상 다주택자 중과 기준 상세
조정대상지역 여부 확인 필수 포인트
장기보유특별공제 적용 불가 이유
절세를 위한 유예 기간 활용 팁
주택 수 계산 시 주의할 점
FAQ
다주택자 양도세 중과 기준 핵심 요약
다주택자 양도세 중과 기준을 정확히 파악하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
현재 2026년 5월 9일까지 중과세가 한시적으로 유예되어 있어 누구나 기본세율로 양도세를 납부합니다.
이 기간 내에 주택을 팔면 기본세율 6%부터 45%까지 적용되고 장기보유특별공제도 정상적으로 받을 수 있습니다.
하지만 유예 종료 후에는 2주택자부터 기본세율에 20%p 추가, 3주택 이상은 30%p 추가로 세율이 급등합니다.
매도 시점을 기준으로 조정대상지역 여부를 확인해야 하며, 비조정대상지역은 중과가 적용되지 않습니다.
양도 전에 주택 수를 정확히 계산하고 유예 기간을 최대한 활용하세요.
2026년 5월 9일 중과 유예 종료 시점과 영향
정부는 2022년 5월부터 다주택자 양도세 중과를 한시 유예하고 있습니다.
이 유예는 2026년 5월 9일에 종료되며, 그 이후부터는 원래 중과세가 부활합니다.
유예 기간 중 양도 시 기본세율만 적용되므로 세금이 2배 이상 줄어듭니다.
예를 들어 기본세율 35% 구간에서 2주택자는 종료 후 55%로, 3주택자는 65%까지 세율이 올라갑니다.
지방소득세 10%를 더하면 체감 세율은 더 높아집니다.
2026년 2월 정부 발표를 반영해 6개월 잔금 유예 특례도 운영되니, 계약 시기를 잘 맞추세요.
유예 종료 직전 매도 전략으로 1,000만 원 이상 절세가 가능합니다.
계약일이 유예 기간 내여도 잔금이 2026년 5월 9일 이후로 미뤄질 수 있습니다.
반드시 계약서에 명시하고 국세청에 확인하세요.
2주택자 양도세 중과 세율과 주의사항
2주택자의 경우 유예 종료 후 기본세율에 20%p가 추가됩니다.
장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.
조정대상지역 내 주택 양도 시만 중과가 적용되니 매도 시점의 지역 지정 여부를 확인하세요.
기본세율 예시는 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 기본 세율 | 2주택자 중과 후 세율 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 26% |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 35% |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 44% |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하 | 35% | 55% |
| 1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 58% |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 60% |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 62% |
| 10억 원 초과 | 45% | 65% |
위 표에서 보듯 고가 주택일수록 중과 부담이 커집니다.
2주택 이상 주의사항으로 양도 전 한 채를 먼저 팔아 1주택자로 만드는 전략을 고려하세요.
일시적 2주택자 조건을 충족하면 중과를 피할 수 있습니다.
더 자세한 다주택자 양도세 중과 정보를 확인하세요.
3주택 이상 다주택자 중과 기준 상세
3주택 이상 보유 시 기본세율에 30%p 추가로 중과됩니다.
예를 들어 기본세율 38%라면 최대 68% 세율이 적용됩니다.
조정대상지역 내 주택에만 해당하며, 장기보유특별공제는 불가합니다.
주택 수는 1세대 기준으로 합산되므로 배우자 명의 주택도 포함됩니다.
양도 시 모든 보유 주택을 고려해 중과 여부를 판단하세요.
유예 기간 내 양도하면 이 부담을 피할 수 있습니다.
| 주택 수 | 중과 추가 세율 | 장기보유특별공제 | 적용 지역 |
|---|---|---|---|
| 2주택 | 기본 + 20%p | 불가 | 조정대상지역 |
| 3주택 이상 | 기본 + 30%p | 불가 | 조정대상지역 |
조정대상지역 여부 확인 필수 포인트
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택에만 적용됩니다.
매도 시점 기준으로 해당 지역이 조정대상지역인지 확인하세요.
비조정대상지역 양도 시 중과가 면제되므로 지역별 지정 현황을 꼭 체크합니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 지자체 사이트에서 최신 정보를 조회하세요.
지역 변동이 잦으니 양도 1개월 전 재확인하는 습관을 들이세요.
매도일 기준으로 적용되니 계약 후 지역 해제 시 이득 볼 수 있습니다.
▶ 조정대상지역 여부를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인해보세요 ◀
장기보유특별공제 적용 불가 이유
중과 대상 다주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
보유 기간 3년 이상 시 최대 30% 공제가 사라지면 세금이 크게 늘어납니다.
유예 기간 중 양도하면 공제가 정상 적용되니 이 점을 활용하세요.
공제율은 보유 3년 10%, 4년 12%씩 증가해 10년 이상 30%입니다.
중과 피하기 위해 유예 내 매도와 공제 받는 조합이 최적입니다.
절세를 위한 유예 기간 활용 팁
1. 2026년 5월 9일까지 양도 완료.
잔금 유예 특례 활용 시 계약 유연성 높음.
2. 일시적 2주택자 조건 충족: 새 주택 취득 후 2~3년 내 구 주택 양도.
3. 1주택 비과세 요건 맞추기: 양도 전 주택 정리.
4. 필요경비 항목 최대 활용: 취득가, 개선비, 양도비 등 증빙 철저히.
5. 비조정대상지역 주택 우선 매도.
이 전략으로 초보자도 1,000만 원 절세 가능합니다.
양도 전 세무사 상담 추천합니다.
▶ 양도 전 조정대상지역 여부를 확인해보세요. ◀
주택 수 계산 시 주의할 점
다주택 판단은 1세대 기준입니다.
부부 합산 주택 수로 계산되며, 미성년자 명의도 포함됩니다.
상속 주택은 취득일부터 보유 기간 산정.
주택 수 산정 시 공동명의 비율 무관하게 1주택으로 봅니다.
양도 전 가족 주택 현황을 모두 파악하세요.
헷갈리는 경우 국세청 홈택스에서 보유 주택 조회 가능합니다.
예: 기본 35% → 2주택 55%, 3주택 65%.
지방세 10% 별도.
새 주택 취득 후 일정 기간 내 구 주택 양도해야 함.
세부 조건은 양도 시점 확인 필수.
지역 지정 최신 정보 확인하세요.
종료 후 중과 시 공제 불가.
공동명의 포함, 상속 주택도 보유 기간 산정.
