상가 임대 수익률 계산 시 고려해야 할 변수들
목차
상가 임대 수익률 계산 기본 공식
필수 고려 변수 1: 입지와 유동인구
필수 고려 변수 2: 공실률과 임대 기간
필수 고려 변수 3: 보증금과 관리비
실제 사례: 3억원 상가 수익률 계산
고급 변수: 업종 믹스와 세금
수익률 최적화 팁
FAQ
상가 임대 수익률 계산 기본 공식
상가 임대 수익률을 계산할 때 가장 먼저 확인해야 할 공식은 연 수익률 = (연 월세 수익 + 보증금 이자 수익 – 운영 비용) ÷ 투자 금액 × 100입니다.
예를 들어 3억원에 상가를 사서 월세 150만원을 받는다면 연 월세 수익은 1,800만원으로 기본 수익률 6%가 나옵니다.
하지만 이건 단순 계산일 뿐, 실제로는 공실 기간이나 관리비 같은 변수들이 수익률을 4~7% 범위로 좌우하죠.
2025년 기준으로 상가 투자자들은 연 4% 이상을 목표로 하며, 이를 위해 변수 하나하나를 세밀하게 분석해야 합니다.
최근 2년 공실률이 10% 미만인 매물만 골라보는 게 안전합니다.
필수 고려 변수 1: 입지와 유동인구
상가 임대 수익률 계산 시 고려해야 할 변수들 중 입지는 1순위입니다.
지하철역 도보 5분 이내, 배후 아파트 2,000세대 이상이면 월세가 안정적입니다.
예를 들어 동탄2 신도시 카페 상가는 배후 6,000세대 덕에 4억원 분양 후 월세가 300만원까지 올랐어요.
유동인구는 낮·저녁·주말로 나누어 봐야 하며, 오피스 상가는 점심시간 유동이 핵심입니다.
계산 팁: 투자 금액 3억원 상가에서 유동인구 부족으로 월세가 100만원으로 떨어지면 수익률은 4%로 하락합니다.
상가114에서 ‘소재지, 건물명’ 검색으로 최근 공실률을 확인하고, 배후 세대 수가 2,000세대 미만이면 수익률 3% 이하 위험으로 피하세요.
상가 입지 분석 도구를 활용해 주변 아파트 단지 규모와 버스 정류장 거리를 측정하면 정확도가 올라갑니다.
필수 고려 변수 2: 공실률과 임대 기간
공실률은 상가 임대 수익률 계산 시 고려해야 할 변수들 중 가장 치명적입니다.
최근 2~3년 공실률이 15% 이상이면 연 수익률이 2%포인트 떨어질 수 있어요.
생활형 상가는 장기 공실 위험이 높아 평균 공실 기간 3개월을 감안해야 합니다.
2025년 데이터로 오피스텔 연계 상가는 공실률 5% 미만이지만, 스트리트형은 10%대입니다.
실제 적용: 월세 150만원 상가에서 1년 공실 1개월 발생 시 연 수익 150만원이 날아갑니다.
임대 기간도 중요해요.
프랜차이즈 입점 시 평균 5년 장기 계약이 가능하지만, 개별 업종은 1~2년 교체가 잦아요.
계산 시 공실 버퍼로 10%를 빼고 시작하세요.
| 상가 유형 | 평균 공실률 (2025년) | 권장 수익률 목표 |
|---|---|---|
| 생활형 상가 | 8~12% | 5~6% |
| 오피스형 상가 | 4~7% | 6~7% |
| 스트리트형 상가 | 10~15% | 4~5.5% |
| 근생 상가 | 6~9% | 5.5~6.5% |
위 표처럼 유형별 공실률을 반영해 목표 수익률을 조정하세요.
필수 고려 변수 3: 보증금과 관리비
보증금은 투자 수익률의 숨은 변수입니다.
월세 150만원에 보증금 5,000만원이라면 연 이자 수익(현재 CD 91일 금리 2.78% 기준 약 139만원)을 더해야 해요.
총 연 수익 1,939만원으로 수익률 6.46%가 됩니다.
하지만 관리비는 빼야 할 비용으로, 평당 5,000원 수준이면 연 300만원 정도 나갑니다.
2026년 2월 6일 기준 금리(국고채 3년 3.23%)를 적용해 보증금 수익을 계산하세요.
관리비는 상가114 매물 정보에서 ‘월 관리비’ 항목을 확인하고, 연 비용으로 환산해 수익률에서 차감하는 걸 잊지 마세요.
보증금 반환 위험도 고려해 10% 예비금을 두는 게 좋습니다.
상가 보증금 계산 시 은행 예금 금리를 실시간으로 업데이트하면 정확합니다.
실제 사례: 3억원 상가 수익률 계산
서울 동대문구 오피스텔 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 인근 상가를 예로 들면, 전용 24㎡ 타입 분양가 3억5,910만원(평당 4,951만원)입니다.
이 상가 월세 160만원, 보증금 6,000만원 가정 시 계산해 보죠.
- 연 월세: 160만원 × 12 = 1,920만원
- 보증금 이자: 6,000만원 × 3.23% = 194만원
- 총 수익: 2,114만원
- 관리비·세금 차감(연 400만원): 1,714만원
- 공실 1개월 감안: 1,564만원
- 수익률: 1,564만원 ÷ 3억5,910만원 = 4.42%
청약금 300만원, 계약금 10% 조건처럼 초기 비용도 계산에 포함하세요.
2026년 5월 입주 예정 상가라면 공실 리스크를 2개월로 늘려 재계산하는 게 현실적입니다.
상가114 ‘투자리포트’에서 유사 사례 다운로드하세요.
고급 변수: 업종 믹스와 세금
상가 임대 수익률 계산 시 고려해야 할 변수들에는 업종 구성도 들어갑니다.
편의점·카페·약국이 균형 있게 배치된 곳이 이상적이며, 카페 3곳 과다 시 추가 임대 확률 20% 하락합니다.
세금은 종합부동산세(보유세)와 양도소득세를 계산해야 해요.
3억원 상가 보유 시 연 보유세 약 150만원(2025년 기준)입니다.
프랜차이즈 비율 30% 이상이면 안정적이지만, 치킨·커피 과포화 상가는 폐업률 25%로 수익률 -1% 영향. 상가 업종 믹스 분석으로 경쟁 업체 수를 세어보세요.
세금은 투자 금액의 0.5% 정도로 잡고 공제(월세 75% 공제 가능)를 적용합니다.
수익률 최적화 팁
1. 상가114 통합검색으로 공실 이력 2년 추이 확인.
2. 배후 세대 2,000세대 이상 + 지하철 5분권 우선.
3. 보증금 비율 20% 이상 유지로 이자 수익 극대화.
4. 연 4~7% 목표 시 공실 10% 버퍼 필수.
5. 주차대수 실당 0.89대 이상(예: 루컴즈힐 더테라스 사례) 확인.
판교연장사업처럼 총 4,515억원 규모 지하철 연장(3.78km) 지역 상가는 유동인구 폭증으로 수익률 1% 상승 기대.
화성특례시 4개 구청 출범으로 신규 상권도 주목하세요.
5%는 공실률 8% 이하 생활형 상가에 해당하며, 입지 좋고 보증금 이자 포함 시 안정적입니다.
3% 미만은 피하세요.
월세 10% 인하로 1개월 내 임대 가능.
상가114 구인/구직으로 전문 중개사 연결하세요.
현재 금리 3.23%로 예치해 이자 커버.
반환 시 3개월 유예 조항 넣으세요.
KOSPI 5,089 상승처럼 증시 호황 시 오피스 수요 증가 예상.
공실률 5% 미만 매물 우선.
