아파트 양도소득세 세율 보유기간별 차이
목차
아파트 양도소득세 기본 계산 방법
보유기간별 세율 차이 상세표
장기보유특별공제 적용 기준
양도세 중과세 대상 아파트 확인
계산 예시: 실제 사례 분석
신고 및 납부 절차 단계별 가이드
절세 팁과 주의사항
FAQ
아파트 양도소득세 기본 계산 방법
아파트 양도소득세는 양도차익에 대해 부과되는 세금으로, 취득가액에서 양도가액을 뺀 차액을 과세표준으로 삼습니다.
기본 공제 250만 원을 먼저 적용한 후 세율을 곱해 계산하죠.
여기서 가장 큰 변수가 보유기간별 세율 차이입니다.
보유기간에 따라 기본세율부터 장기보유특별공제가 달라지기 때문에, 정확히 파악해야 절세가 가능합니다.
먼저 양도차익 계산 공식은 다음과 같아요: 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 기본공제(250만 원).
필요경비에는 취득세, 중개수수료, 리모델링 비용 등이 포함됩니다.
이 금액에 양도소득세 세율을 적용합니다.
보유기간은 양도일 직전부터 거슬러 올라가며, 1년 미만 단기보유는 세율이 높아집니다.
보유기간별 세율 차이 상세표
아파트 양도소득세 세율은 보유기간에 따라 크게 나뉩니다.
1년 미만 단기보유는 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 기본세율 6~45%가 적용되죠.
아래 표로 한눈에 확인하세요.
| 보유기간 | 기본세율 | 중과세율(일반) | 중과세율(다주택자) |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 50% | 60% | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 40% | 50% | 60% |
| 2년 이상 | 6~45% (누진세율) | 20~40% | 30~50% |
2년 이상 보유 시 누진세율은 과세표준에 따라 6%(1,200만 원 이하), 15%(5,000만 원 이하), 24%(8,800만 원 이하), 35%(1.5억 원 이하), 40%(3억 원 이하), 42%(5억 원 이하), 45%(5억 원 초과)로 적용됩니다.
다만 조정대상지역 아파트나 다주택자는 중과세가 붙어 세율이 20%p 이상 높아집니다.
세율 50%에 중과까지 더해지면 양도차익 대부분이 세금으로 나갑니다.
최소 2년 보유를 목표로 하세요.
장기보유특별공제 적용 기준
2년 이상 보유 아파트는 장기보유특별공제를 받을 수 있어 실효세율이 크게 낮아집니다.
공제율은 보유기간별 차이가 뚜렷해요.
3년 이상부터 4%씩 증가하며, 10년 이상은 최대 30% 단기공제 + 10% 양도공제(1가구 1주택 한정)까지 적용됩니다.
| 보유기간 | 장기보유특별공제율 (일반) | 1가구 1주택 10년 이상 추가공제 |
|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 8% | – |
| 4년 이상 5년 미만 | 12% | – |
| 5년 이상 6년 미만 | 16% | – |
| 6년 이상 7년 미만 | 20% | – |
| 7년 이상 8년 미만 | 24% | – |
| 8년 이상 9년 미만 | 28% | – |
| 9년 이상 10년 미만 | 30% | – |
| 10년 이상 | 30% | +10% (양도공제) |
공제는 양도차익에 직접 적용되니, 예를 들어 5억 원 차익에 10년 보유 시 30% 공제(1.5억 원)로 과세표준이 3.5억 원으로 줄어요.
1가구 1주택자는 12억 원 이하 양도 시 100% 공제(비과세) 가능합니다.
보유기간 증명은 등기부등본과 주민등록등본으로 합니다.
양도세 중과세 대상 아파트 확인
조정대상지역 아파트나 다주택자(양도 시 2주택 이상 보유)는 중과세가 적용됩니다.
2023년 기준 조정대상지역은 서울 전역, 과천, 세종 등 30여 곳입니다.
중과세 배제 조건은 1가구 1주택 2년 거주인데, 이를 충족 못 하면 세율이 20~30%p 추가됩니다. 조정대상지역 여부는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하세요.
다주택자 중과세율은 보유기간 1년 미만 70%, 2년 이상 30~50%입니다.
2022년 이후 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 무조건 중과 대상이에요.
예외로 상속 아파트는 보유기간 합산 가능합니다.
양도 시점 계산을 세밀하게 하세요.
계산 예시: 실제 사례 분석
서울 30평 아파트를 3억 원에 사고 4억 원에 판 경우(보유 5년)를 보죠.
양도차익 1억 원, 필요경비 1,000만 원, 기본공제 250만 원 적용 후 과세표준 8,750만 원.
2년 이상이니 기본세율 24% 적용 시 세금 약 2,100만 원.
장기보유공제 16%(1,400만 원 공제)로 과세표준 7,350만 원, 세금 1,764만 원으로 줄어요.
다주택자 중과 시 세율 40% 적용되면 3,500만 원 가까이 나갑니다.
10년 보유 1가구 1주택이라면 12억 원 이하라 비과세!
이런 장기보유특별공제 차이를 알면 수억 원 절세 가능합니다.
또 다른 예: 1년 미만 보유, 차익 5,000만 원.
세율 50%로 2,500만 원 세금.
2년만 더 들고 있으면 세율 40%에 공제까지 더해 1,000만 원대로 떨어집니다.
신고 및 납부 절차 단계별 가이드
양도일 다음 달 1일부터 2개월 이내 홈택스에서 신고·납부해야 합니다.
예를 들어 2024년 3월 15일 양도 시 5월 31일까지.
단계는 다음과 같아요.
1. 홈택스(www.hometax.go.kr) 로그인 후 ‘양도소득세 신고’ 메뉴 선택.
2. 양도·취득 정보 입력(등기부등본, 계약서 첨부).
3. 보유기간 자동 계산 확인 후 세율 적용.
4. 필요 서류 업로드: 매매계약서, 취득증빙(등기부등본, 주민등록등본), 경비 영수증(중개수수료, 리모델링 영수증).
5. 확정신고 후 가산세 면제(자진신고 시).
6. 분납 신청 가능(5회 이내, 보증보험 가입 시).
서류 누락 시 가산세 20% 부과되니 철저히 준비하세요.
확정일자 받은 주민등록등본으로 보유기간 증명합니다.
무조건 기한 내 신고하세요.
절세 팁과 주의사항
1. 1가구 3주택이라도 조정대상지역 아닌 주택 먼저 팔아 중과 피하기.
2. 부부 공동명의로 보유기간 분산(각자 1주택 적용).
3. 리모델링 비용 최대한 증빙(영수증 보관 5년).
4. 상속 아파트는 피상속인 보유기간 합산.
5. 2년 거주 요건: 조정대상지역 아파트 양도 시 실제 거주 증명(전기요금, CCTV 등).
주의: 2023년 이후 고가주택(9억 초과) 취득가액 산정 시 공시지가 120% 적용.
보유기간 10년 미만 다주택자는 공제 배제될 수 있어요.
실제 신고 전 오류 잡을 수 있습니다.
장기공제는 적용 안 돼요.
양도가액 12억 원 이하 시 100% 비과세.
상속 시 피상속인 서류 합산 제출.
또는 2년 거주 충족.
보유기간 길수록 유리합니다.
경비 증빙 추가 제출로 수정신고 가능.
보유기간별 공제 동일하게 적용됩니다.
