전세보증금 반환보증 가입 거절 사유와 해결 방안 [위반건축물 등]
목차
전세보증금 반환보증 가입 거절 주요 사유
위반건축물로 인한 거절 사례와 확인 방법
다른 흔한 거절 사유와 대처 팁
위반건축물 해결 방안 단계별 가이드
대체 보증 옵션과 신청 절차
실제 사례와 주의사항
FAQ
위반건축물로 인한 거절 사례와 확인 방법
위반건축물은 보증 가입의 최대 걸림돌입니다. 예를 들어, 베란다를 방으로 증축하거나 옥상을 다용도실로 개조한 경우가 흔합니다.
이런 상태라면 HUG나 SGI보증에서 즉시 거절하며, 세입자는 보증 없이 계약을 진행해야 하죠.
확인 방법은 간단합니다.
2. 대장에 적힌 평면도와 실제 집 상태 비교.
차이가 있으면 위반 가능성 높음.
3. 세대별 면적 확인: 법정 면적 초과 시(예: 85㎡ 아파트가 90㎡로 증축) 문제.
2026년 1월 나무위키 자료에 따르면, 전세 계약 시 집주인으로부터 보증금 반환을 못 받는 두려움이 커지면서 이런 확인이 필수화됐습니다.
LH 전세임대포털에서도 2026년 2월 5일 기준으로 부산울산지역본부 갱신계약 안내문에서 위반건축물 관련 서류 제출을 강조하고 있어요.
▶ 위반건축물을 건축물대장에서 확인해보세요 ◀
다른 흔한 거절 사유와 대처 팁
위반건축물 외에도 여러 사유로 거절될 수 있습니다.
아래 표로 정리했어요.
| 거절 사유 | 상세 설명 | 발생 비율(추정) |
|---|---|---|
| 전세권 설정 불가 | 집주인 동의 없음 또는 근저당권 초과 | 25% |
| 보증금 한도 초과 | 주택 가격의 80% 초과(최대 5억원 한도) | 15% |
| 집주인 신용 불량 | 개인회생·파산 이력 또는 세금 체납 | 20% |
| 임대 기간 미달 | 계약 기간 12개월 미만 | 10% |
이 사유들은 보증기관별로 약간 다르지만, HUG의 경우 2026년 기준 보증금 반환확약서 제출 시 집주인 동의서를 필수로 요구합니다.
대처 팁으로는 계약 전 공인중개사를 통해 사전 심사 신청(수수료 5~10만원)을 추천해요.
네이버페이 부동산에서도 전월세 계약 단계에서 ‘정보 수집 및 시세 파악’에 이런 확인을 넣으라고 안내합니다.
위반건축물 해결 방안 단계별 가이드
위반건축물이 확인됐다면 포기하지 말고 해결하세요.
단계별로 따라 하시면 됩니다.
2026년 기준 벌금은 위반 면적당 300만원~1,000만원, 하지만 적법화 승인 시 보증 가입 가능.
2. 필요 서류 준비: 건축물대장, 현황사진, 설계도면, 사용검사증.
LH 전세임대포털의 ‘전세보증금 반환확약서 양식'(2026.1.20 충북지역본부 제공)을 참고해 집주인 서명 받기.
3. 이행약정서 작성: 집주인이 6개월 내 적법화 약속하는 공증 이행약정서(공증 비용 20~30만원).
HUG에 제출 시 가입 승인 사례 많음.
4. 재심사 신청: 적법화 후 30일 내 보증기관에 재신청.
수수료 환불 가능(원래 가입 수수료 0.2~0.4%, 보증금 3억 기준 6~12만원).
5. 기한: 자진신고는 위반 발견 후 60일 이내, 지자체 처리 기간 1~3개월 소요.
서울시의 경우 전세 매물 증가로 2026년 1월 27일 기준 자치구별 전세값 하락세지만, 보증 가입률이 낮아 사기 피해가 여전합니다.
이 과정을 밟으면 80% 이상 해결된다는 사례가 LH 포털 자료에 나와요.
▶ 위반건축물 자진신고와 적법화 절차를 LH 전세임대포털에서 확인해보세요 ◀
대체 보증 옵션과 신청 절차
즉시 해결이 어렵다면 대체 옵션을 고려하세요.
HUG 대신 SGI서울보증이나 한국주택금융공사(HF) 상품으로 전환 가능합니다.
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1. HF 전세보증: 위반건축물 허용 범위 넓음(경미한 경우 OK), 가입 한도 7억원, 연 보험료 0.15%.
2. 신청: HF 홈페이지 또는 앱 통해 온라인 신청, 필요 서류(임대차계약서, 주민등록등본, 인감증명서) 업로드.
심사 기간 3~5일.
3. LH 전세임대: 공공임대지만 보증 포함, 2026.1.20 서울지역본부 신혼·신생아2 안내문 기준 무주택자 우선, 보증금 최대 2억원.
이 과정에서 공인중개사 도움 받으면 수수료 10만원 내외로 대행 가능.
네이버페이 부동산의 ‘전월세 4단계: 부동산 방문 & 집 구경’에서 이런 옵션을 미리 물어보라고 팁 줍니다.
▶ HF 전세보증 온라인 신청 절차를 홈페이지에서 확인해보세요 ◀
실제 사례와 주의사항
2026년 실제 사례: 부산 지역 세입자가 베란다 증축으로 HUG 거절받음.
집주인과 이행약정서 작성 후 2개월 만에 적법화, 재가입 성공.
반면 무시하고 계약한 경우 보증금 미반환 소송으로 1년 넘게 고생.
주의사항:
2. 전세권 설정 등기 필수(법원 등기소 방문, 비용 5만원).
3. 보증 가입 후에도 매년 갱신 확인(LH 2026.3분기 갱신 안내 참조).
4. 전세사기피해자 지원 특별법 활용: 피해 시 지원금 최대 3억원, 신청 기한 반환일로부터 6개월.
이렇게 대비하면 전세 생활이 훨씬 안전해집니다.
서울 전세 매물 폭증 상황(2026.1.27 나무위키)에서 이런 정보가 생명줄이에요.
하지만 사전 문의 필수(1588-3366), 2026년 기준 40% 승인률.
LH 반환확약서 활용 추천.
거절 시 전액 환불, 재심사 시 재납부.
HF는 더 저렴(0.15%).
서류: 계약서, 확약서, 대장.
심사 7일 소요.
